İMAR MEVZUATINA AYKIRI-KAÇAK YAPI VE SONUÇLARI
Yüklenici sözleşme ile üstlendiği inşaatı taşınmazın bağlı olduğu imar düzeni kurallarına uygun olarak yapmak zorundadır. İmar düzeni kuralları sadece belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil belediye sınırları dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu; ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacıyla düzenlendiğinden bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. Bu anlamda İmar düzenini oluşturan düzenlemeleri yalnızca 3194 sayılı kanun hükümlerinden ibaret değildir. 3621 sayılı Kıyı Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve İmar Kanunu hükümlerine göre çıkarılan imar yönetmelikleri de imar düzenini oluşturan düzenlemelerdir.
-İmar kuralları emredici nitelikte yani kamu düzenine ilişkin olduğundan tarafların sözleşme ile bu kurallara aykırı inşaat yapılmasını kararlaştırmaları hukuken geçersiz olup, yüklenici bu şekilde kararlaştırılan sözleşme hükümlerine göre inşaat yapmaya zorlanamaz.
-İmar kurallarına aykırılık kamu düzeni ile ilgili ve emredici nitelikte olduğundan mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alınır. Bu aykırılık inşaat öncesi dönem için geçerli olduğu gibi inşaata başladıktan teslim anına kadarki tüm inşaatı kapsar. Bu nedenle inşaata başlanmadan önce inşaat ruhsatı alınmalıdır. Yapıya ruhsat alınmadan başlanması durumlarında ortada İmar kurallarına aykırı diğer bir ifadeyle kaçak bir inşaat vardır. Ancak yapıya ruhsat alınmakla birlikte daha sonra yapılan imalatlarda bu ruhsata aykırılık gerçekleşirse yine inşaat kaçak hale gelir. Her iki durumda da yani inşaata ruhsatsız başlanılması ile daha sonra ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapılması nedeniyle kaçak hale gelen inşaatlar için İmar Kanununun 32/son maddesi uygulanır.
-İnşaata ruhsat alınmadan başlanmakla birlikte esasen ruhsat alınması mümkün değilse bu inşaatın yıkılmasından başka bir yol yoktur.
-İnşaatın kaçak olarak yapıldığı ve yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı durumlarda arsa sahibi inşaatın yıkılmasını her zaman isteyebilir. Mahkemece bu yönde açılan bir davada; inşaatın bağlı bulunduğu belediyeden işlem dosyası getirtilerek inşaatın yasal olup olmadığı zeminde teknik bilirkişiler marifetiyle keşif yapmak suretiyle saptandıktan sonra ilgili belediyeye yazı yazılarak inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğini sorar. Belediyenin cevabına göre inşaatın durumu hakkında karar verilir.
-Yıkım kararı verilmesi halinde yıkım masraflarının yükleniciden tahsiline karar verilir.