ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE KDV SORUNU
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; götürü bedelli bir sözleşmedir. Bu anlamda yükleniciye verilecek iş bedeli baştan bellidir. Yüklenici daha sonra kendisine verilecek payın artırılmasını isteyemez.
Kural; aksi sözleşme ile kararlaştırılmadığı sürece Katma Değer Vergisinden yüklenici sorumludur. Ancak sözleşmenin tarafları KDV den arsa sahibinin sorumlu olacağını kararlaştırabilirler.
Bu sözleşmelerde KDV sorumluluğu teslim ile ortaya çıkar. Burada iki tür teslim söz konusudur.
-Biri, arsa sahibinin inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslimi,
-İkincisi, yüklenicinin inşaatı bitirip arsa sahibine kalan bağımsız bölümleri teslim etmesidir.
Vergi mevzuatı açısından arsanın tesliminde ve inşaatın yapım sonrasında konutların teslimi sırasında vergiyi doğuran olay gerçekleştiğinden her iki teslimde de KDV doğar. Ancak yapılan teslimin KDV ye tabi olması için ticari, sinai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde teslim edilmesi gerekir. Arsa sahibinin bu nitelikleri taşımadığı durumlarda KDV ye tabi bir teslim söz konusu değildir.
Arsa sahibi açısından;
-KKİŞ nde arsa sahibinin ticari veya serbest meslek faaliyeti çerçevesinde faaliyet gösterip ve bu şekilde bir sözleşmenin tarafı olup, inşaat yapılmak üzere arsayı yükleniciye teslim etmesi halinde KDV mükellefi olur (aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir). Arsa sahibi bu nitelikleri taşımıyorsa zaten KDV oluşmaz.
Yüklenici açısından;
-İnşaatın yapılıp konut ve işyeri olarak arsa sahibine teslimi anında vergiyi doğuran ola gerçekleşir ve mükellef yüklenicidir. Mükellef yüklenici olduğundan KDV yi vergi dairesi yükleniciden talep edecektir. (burada da sözleşme ile aksinin kararlaştırılması mümkündür).
Yükleniciye bu teslim nedeniyle doğacak KDV miktarı; 213 sk nun 267/2 ikinci sıradaki maliyet esasına göre belirlenecek tutar üzerinden hesaplanır.
Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların KDV sorumluluğun tespitinde özellikle sözleşmede KDV ye ilişkin getirilen düzenlemeler, arsa sahibinin ticari faaliyetinin olup olmadığı hususları esas alınır. Yine taraflar arasında KDV yükümlülüğüne ilişkin düzenlemeler geçerli ancak vergi yükümlüsü olarak bunu Vergi dairesine karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.